Рейтинг UBS 2026: Цюрих и Токио возглавили список городов с риском «пузыря» на рынке жилья

Швейцарский финансовый гигант UBS обнародовал свежий отчет Global Real Estate Bubble Index 2026. Согласно результатам исследования 23 крупнейших мегаполисов планеты, статус рынков с высокой вероятностью спекулятивного «пузыря» получили только два города — Цюрих (индекс 1,69) и Токио (индекс 1,54).

По методологии банка, значение индекса, превышающее планку 1,5, свидетельствует о критическом отрыве стоимости квадратного метра от фундаментальных экономических показателей.

География долгового перегрева: от Майами до Лондона

Результаты анализа показывают сильный дисбаланс между мировыми финансовыми центрами. В то время как одни города находятся на пике стоимости, другие переживают охлаждение:

                  РАСПРЕДЕЛЕНИЕ МИРОВЫХ МЕГАПОЛИСОВ ПО УРОВНЮ РИСКА (UBS 2026)
  ┌───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
  │ ВЫСОКИЙ РИСК (>1,5):      Цюрих (1,69), Токио (1,54)                          │
  ├───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
  │ ПОВЫШЕННЫЙ РИСК (1,0-1,5): Майами (1,41), Дубай (1,16), Сеул (1,13),          │
  │                            Женева (1,12), Лиссабон (1,04)                     │
  ├───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
  │ УМЕРЕННЫЙ РИСК (0,5-1,0): Амстердам (0,95), Мадрид (0,86), Лос-Анджелес (0,69)│
  │                            Франкфурт (0,64), Гонконг (0,61), Сингапур (0,54)  │
  ├───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
  │ НИЗКИЙ РИСК (<0,5):       Париж (0,33), Лондон (0,32), Нью-Йорк (0,28),       │
  │                            Сан-Франциско (-0,02), Сан-Паулу (-0,24)           │
  └───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

В чем причина аномалии в Цюрихе и Токио

Разрыв между доходами граждан и стоимостью владения недвижимостью в городах-лидерах достиг рекордных величин:

Город / Рынок	Экономический дисбаланс и динамика
Цюрих	За 20 лет реальная стоимость жилья взлетела на 140%, тогда как заработки выросли лишь на 30%, а аренда — на 40%. Окупаемость покупки через аренду достигла рекордных 46 лет.
Токио	Инфляционно скорректированные цены на 50% превышают показатели 7-летней давности. За последний год жилье подорожало еще на 6%.

При этом в среднем по всем 23 исследованным рынкам реальный годовой рост цен составил скромные 0,5%, что подчеркивает локальный характер перегрева.

Прогноз аналитиков UBS

Авторы отчета подчеркивают: попадание в красную зону не означает мгновенного обвала цен. Рынок может перейти к коррекции постепенно — через смену процентных ставок центральных банков, остывание инвесторского спроса или увеличение объемов нового строительства.